Sewa Rumah Kedai: Apa Perlu Semak Sebelum Tandatangan

Jawapan ringkas

Unit itu separuh daripada soalan sahaja. Sebuah rumah kedai boleh ada muka hadapan yang baik, kedalaman yang cukup dan sewa yang berpatutan, tetapi masih salah alamat untuk perniagaan anda. Kategori kegunaan tanah pada geran, tingkat yang anda duduki dan jenis perniagaan jiran semuanya berada di luar perjanjian sewa, dan mana mana satu boleh menghalang lesen.

Lesen itu milik alamat, bukan milik kedai. Dewan Bandaraya Kuala Lumpur menyatakan lesen premis terikat kepada alamat dan tidak boleh dipindahkan. Lesen penyewa lama tidak berguna, dan lesen anda dimohon atas nama sendiri, selalunya selepas anda sudah tandatangan.

Jadi tanya soal lesen sebelum tanya soal sewa. Itu jam paling murah dalam keseluruhan urusan, dan itulah jam yang paling jarang diluangkan.

Apa perlu disemak sebelum sewa rumah kedai?

Enam perkara, dan hanya dua yang terakhir berkaitan bangunan itu sendiri.

Kategori kegunaan tanah dan syarat nyata pada geran. Ini menentukan kegunaan sah bangunan, dan ia tidak berubah hanya kerana sebuah kedai sudah berniaga di situ dua puluh tahun
Sama ada perniagaan anda boleh dilesenkan di alamat itu. Ada perniagaan yang hanya dibenarkan di lot industri, ada yang dilarang bersebelahan jiran tertentu
Tingkat mana yang anda duduki. Beberapa perniagaan terhad di tingkat bawah, dan hadnya dalam syarat lesen, bukan dalam perjanjian sewa
Tempat letak kereta, dan sama ada anda wajib menyewa petak. Ada majlis yang menjadikannya syarat lesen
Lorong belakang dan longkang. Dua duanya bukan milik anda, dua duanya tanggungjawab anda sejak hari anda ambil kunci
CCC atau CF bangunan. Beberapa kategori lesen tidak akan dikeluarkan tanpanya

Kalau perkara satu hingga tiga gagal, sewa tidak lagi relevan. Anda membayar untuk unit yang anda tidak boleh buka secara sah.

Unit hujung deretan rumah kedai, pintu gulung tingkat bawah tertutup, laluan kaki lima berjubin di hadapan dan tingkat atas di atasnya — Unit hujung sebuah deretan moden. Tingkat bawah dan tingkat atas adalah satu bangunan dan satu geran, tetapi belum tentu dibenarkan membuat perkara yang sama.

Rumah kedai, lot kedai atau shop lot

Dalam penggunaan harian di Malaysia semuanya bangunan yang sama. Dalam bahasa Inggeris ia ditulis shop lot atau shoplot, dan kadang kadang shophouse. Ejaan tidak membawa apa apa kesan dari segi undang undang.

Kalau hendak dibezakan, rumah kedai lama biasanya dibina dengan ruang kediaman di tingkat atas kedai, manakala lot kedai moden menyewakan tingkat atas secara berasingan sebagai pejabat atau stor. Perbezaan itu tentang cara bangunan direka, bukan tentang apa yang anda dibenarkan buat di dalamnya. Yang menentukan perkara itu ialah kategori kegunaan tanah dan syarat nyata pada geran.

Lesen itu milik alamat

Inilah bahagian yang mengejutkan orang yang hanya pernah menyewa rumah. Lesen premis diberikan kepada perniagaan bernama, untuk alamat bernama, bagi jenis perniagaan tertentu. Dewan Bandaraya Kuala Lumpur jelas menyatakan lesen terikat kepada alamat dan tidak boleh dipindahkan ke lokasi lain. Majlis Perbandaran Port Dickson menyatakan perkara sama untuk lesen iklan, iaitu ia tidak boleh dipindah milik kepada pihak lain.

Dua akibatnya. Lesen penyewa lama tiada nilai kepada anda. Dan majlis boleh menolak permohonan anda atas sebab yang tiada kaitan langsung dengan keadaan unit yang baru anda bersetuju untuk sewa.

Kadar bayaran pun patut diketahui, kerana sebahagiannya mengikut keluasan lantai. Dewan Bandaraya Kuala Lumpur mengenakan bayaran lesen premis mengikut meter persegi, dan kadarnya bergantung jenis perniagaan, sekitar RM3 semeter persegi bagi makanan dan minuman serta perniagaan am, dan sekitar RM50 semeter persegi bagi kesihatan dan kecantikan. Unit yang lebih besar bukan sekadar sewa yang lebih tinggi. Pada kategori lesen yang salah, ia juga bayaran lesen yang jauh lebih tinggi, setiap tahun.

Ruang kedai tingkat bawah yang kosong, cermin besar di sebelah kanan dan di belakang, lantai berjubin sepanjang kedalaman unit — Tingkat bawah yang kosong, bercermin di dua hujung. Kedalaman di sini ukuran yang berguna, bersama ketinggian bersih dan tempat masuk paip dan wayar ke dinding.

Tingkat menentukan apa yang dibenarkan

Perkara ini kerap terlepas pandang, kerana perjanjian sewa dengan senang hati membenarkan anda mengambil tingkat satu sebuah rumah kedai untuk perniagaan yang majlis tidak akan lesenkan di atas tingkat bawah.

Dewan Bandaraya Kuala Lumpur tidak membenarkan premis hiburan di rumah kedai melebihi Tingkat 1, dan mewajibkan premis hiburan berada sekurang kurangnya 100 meter dari sekolah, hospital, institusi dan rumah ibadat, kalis bunyi, dan bunyi di luar tidak melebihi 5 dBA. Majlis Bandaraya Petaling Jaya pula tidak membenarkan jualan haiwan peliharaan di tingkat satu, dan tidak membenarkan premis haiwan bersebelahan klinik atau restoran.

Ada perniagaan yang langsung tidak dibenarkan di rumah kedai. Majlis Bandaraya Petaling Jaya mengehadkan bengkel kenderaan, percetakan, dan jualan atau simpanan barang terpakai kepada lot industri, dengan kenyataan lot industri sahaja dibenarkan. Kalau itu perniagaan anda, rumah kedai memang carian yang salah, secantik mana pun muka hadapannya.

Beberapa kategori juga memerlukan kebenaran merancang sebelum lesen boleh dikeluarkan. Di Petaling Jaya ia meliputi tadika, taska, sekolah swasta, institusi pengajian tinggi, hotel dan pusat cuci kenderaan, dan juga sebarang pengubahsuaian, tambahan binaan atau pertukaran status kegunaan tanah dan bangunan. Majlis yang sama mewajibkan sijil menduduki bangunan, CCC atau CF, bagi tadika, taska, sekolah, institusi pengajian tinggi dan hotel.

Tingkat atas unit kedai yang kosong, siling grid dengan beberapa kepingan bernoda dan terangkat, deretan tingkap bergril di dinding kiri — Tingkat atas antara dua penyewa. Siling grid memberitahu anda di mana air pernah masuk, dan itu lebih berguna daripada penerangan ejen tentang keadaan unit.

Lorong belakang bukan milik anda, tetapi tetap masalah anda

Di belakang hampir setiap deretan rumah kedai ada lorong belakang. Biasanya ia rizab awam. Anda tidak boleh membina di atasnya, tidak boleh memagarnya, dan tidak boleh menjadikannya stor, walau apa pun yang penghuni sebelum ini lakukan.

Majlis Bandaraya Petaling Jaya menjadikannya syarat lesen dengan jelas, iaitu jangan menyimpan barang atau menghalang laluan di hadapan dan di belakang premis, dan jangan menutup, merosakkan atau mencemarkan longkang awam di hadapan atau di belakang tanpa kebenaran majlis. Majlis juga menetapkan lokasi tong sampah dan mengehadkan kepada dua tong beroda 240 liter.

Jalan kaki di lorong itu sebelum tandatangan, bukan hanya di dalam kedai. Lorong belakang yang penuh tinggalan penyewa lama akan menjadi notis penguatkuasaan kepada anda, dan kos membersihnya tidak pernah masuk dalam bajet sesiapa.

Lorong belakang berbumbung antara dua bangunan, lantai konkrit masih basah, paip turun dan konduit pada dinding kanan — Belakang deretan. Perhatikan takungan air yang belum surut dan penghadang bercat, tanda lorong ini digunakan kenderaan dan bukan pejalan kaki sahaja.

Ke mana air pergi

Celah antara dua blok ialah tempat anda tahu sama ada saliran pernah difikirkan. Lihat kecerunan parit, sama ada air mengalir atau bertakung, dan apa yang telah dilintangkan di atasnya selama bertahun tahun.

Kalau anda bercadang memasak, ini bukan lagi soal rupa. Premis makanan memerlukan perangkap minyak, dan jabatan kesihatan dan alam sekitar majlis menetapkan keperluan itu bersama jubin dinding. Unit yang tidak pernah menjadi dapur tidak akan ada perangkap itu, dan memasangnya bermakna kerja binaan pada bangunan orang lain, jadi perlu kebenaran bertulis tuan punya dan mungkin permit struktur sebelum mula.

Celah sempit antara dua bangunan dengan parit terbuka, penutup pemeriksaan bulat di tanah dan bekas besi tersandar pada dinding kiri — Celah antara dua blok, dengan parit di sebelah kanan dan penutup pemeriksaan di sisinya. Datang ke sini selepas hujan dan anda belajar lebih banyak daripada mana mana laporan keadaan.

Kaki lima, letak kereta, dan petak yang mungkin wajib disewa

Laluan berbumbung di hadapan deretan rumah kedai ialah laluan awam. Ia bukan sambungan kedai anda, dan peraturan halangan yang sama di lorong belakang terpakai di hadapan.

Tempat letak kereta pula yang melibatkan wang. Syarat Majlis Bandaraya Petaling Jaya memperuntukkan bahawa jika perniagaan memerlukan tempat letak kenderaan, pengusaha hendaklah menyewa petak di hadapan premis untuk tempoh setahun. Pusat servis kenderaan ada syarat tambahan lagi, termasuk larangan tanjakan kekal dan kewajipan menyewa petak khas di pintu masuk letak kereta awam. Tiada satu pun daripada ini muncul dalam perjanjian sewa, dan semuanya tahunan.

Laluan kaki lima berbumbung di hadapan deretan unit, tiang bercat menyokong bumbung dan cermin gelap kedai di sebelah kanan — Laluan hadapan dan ruang letak kereta di depannya. Siapa boleh meletak kenderaan di sini, dan sama ada anda wajib membayar majlis untuknya, adalah soal lesen dan bukan soal sewa.

Papan tanda anda ialah lesen kedua

Di kebanyakan kawasan majlis, papan tanda dilesenkan berasingan daripada premis, walaupun ada majlis yang mengeluarkan kedua duanya sebagai lesen komposit. Ia bukan formaliti.

Dewan Bandaraya Kuala Lumpur mewajibkan reka bentuk papan tanda disahkan Dewan Bahasa dan Pustaka, mengutamakan Bahasa Melayu, mengehadkan papan tanda dua muka kepada tujuh kaki kali tiga kaki dan membenarkannya di Tingkat 1 sahaja. Papan tanda tidak boleh terjuntai di atas laluan pejalan kaki atau menutup tingkap dan fasad, dan nombor rujukan lesen diletakkan di bawah kiri dengan nama syarikat di bawah kanan. Majlis Perbandaran Port Dickson pergi lebih jauh dari segi bahasa dan mewajibkan Bahasa Malaysia sekurang kurangnya sepuluh peratus lebih besar daripada bahasa lain, dengan sijil kelulusan Dewan Bahasa dan Pustaka disertakan bersama permohonan.

Tempah papan tanda selepas lesen, bukan sebelum. Papan tanda yang terpaksa dibuat semula kerana bahasa Melayunya salah atau saiznya tidak menepati syarat ialah kos tanpa sebarang pulangan.

Kalau anda membeli, bukan menyewa

Kebanyakan perkara di atas masih terpakai, kerana penyewa anda akan berdepan dengannya. Dua perkara berubah.

Pertama, anda membeli geran, jadi baca sendiri kategori kegunaan tanah dan syarat nyata, bukan bergantung pada iklan. Rumah kedai untuk dijual yang diiklankan bagi kegunaan yang tidak dibenarkan geran ialah masalah yang anda beli, bukan masalah yang anda warisi.

Kedua, jika anda bukan warganegara Malaysia. Kepentingan asing tidak boleh memperoleh hartanah bernilai kurang RM1,000,000 seunit, dan hartanah komersial yang diperoleh kepentingan asing bernilai RM1,000,000 ke atas mesti didaftarkan atas nama syarikat tempatan dan bukan individu. Kebenaran pihak berkuasa negeri di bawah seksyen 433B Kanun Tanah Negara ialah keperluan berasingan, dan levi kelulusan lazimnya 2 peratus daripada harga belian atau RM20,000, yang mana lebih tinggi. Satu angka baru sahaja berubah, iaitu mulai 1 Januari 2026 duti setem pindah milik bagi individu bukan warganegara dan syarikat milik asing ialah 8 peratus rata, naik dua kali ganda daripada 4 peratus. Bagi rumah kedai berharga RM1 juta, itu RM80,000 dan bukan RM40,000.

Pembangunan rumah kedai baharu pada peringkat rangka, tiga tingkat struktur konkrit dengan lantai dan tiang siap tetapi dinding belum dibina — Deretan baharu pada peringkat rangka. Membeli di sini bermakna membeli lantai dan janji, jadi tarikh CCC dan rekod pemaju lebih penting daripada unit contoh.

Apa perlu dibawa semasa melihat unit

Pita ukur, dan kedalaman unit ditulis bukan diagak
Butiran geran, supaya anda boleh semak kategori kegunaan tanah dan syarat nyata sebelum jatuh hati pada tempat itu
Jenis perniagaan anda, diterangkan mengikut istilah majlis dan bukan istilah anda
Berjalan di lorong belakang dan melihat longkang, selepas hujan kalau boleh
Melihat jiran di kiri, kanan dan atas, kerana beberapa syarat lesen bergantung pada siapa mereka
Soalan sama ada bangunan sudah ada CCC atau CF, ditanya kepada tuan punya secara bertulis

Soalan lazim

Apa perlu disemak sebelum tandatangan perjanjian sewa rumah kedai?

Enam perkara. Kategori kegunaan tanah dan syarat nyata pada geran, kerana itu yang menentukan kegunaan sah bangunan. Sama ada lesen premis untuk perniagaan anda memang boleh dikeluarkan di alamat itu. Tingkat mana yang anda duduki, kerana beberapa jenis perniagaan hanya dibenarkan di tingkat bawah. Lorong belakang dan longkang, yang bukan milik anda tetapi menjadi tanggungjawab anda. Tempat letak kereta, kerana ada majlis yang mewajibkan penyewa menyewa petak di hadapan premis. Dan sama ada bangunan sudah ada CCC atau CF.

Adakah lesen perniagaan datang bersama rumah kedai yang disewa?

Tidak. Lesen dikeluarkan kepada perniagaan untuk satu alamat tertentu dan tidak berpindah bersama perjanjian sewa. Dewan Bandaraya Kuala Lumpur menyatakan lesen premis terikat kepada alamat dan tidak boleh dipindahkan ke lokasi lain. Lesen penyewa lama tidak berguna kepada anda. Anda mohon atas nama sendiri, dan permohonan boleh ditolak atas sebab yang langsung tiada kaitan dengan keadaan unit.

Bolehkah saya berniaga di tingkat atas rumah kedai?

Bergantung pada jenis perniagaan. Dewan Bandaraya Kuala Lumpur tidak membenarkan premis hiburan di rumah kedai melebihi Tingkat 1. Majlis Bandaraya Petaling Jaya tidak membenarkan jualan haiwan peliharaan di tingkat satu, dan tidak membenarkan premis haiwan bersebelahan klinik atau restoran. Beberapa perniagaan pula hanya dibenarkan di lot industri, termasuk bengkel kenderaan, percetakan dan jualan atau simpanan barang terpakai.

Siapa bertanggungjawab ke atas lorong belakang rumah kedai?

Lorong belakang biasanya rizab awam, jadi bukan milik anda, tetapi membersihkannya tetap tanggungjawab anda. Syarat lesen Majlis Bandaraya Petaling Jaya melarang menyimpan barang atau menghalang laluan di hadapan dan di belakang premis, dan melarang menutup, merosakkan atau mencemarkan longkang awam di hadapan atau di belakang tanpa kebenaran majlis. Majlis juga menetapkan lokasi tong sampah dan mengehadkan kepada dua tong beroda 240 liter.

Apa beza rumah kedai, lot kedai dan shop lot?

Dalam penggunaan harian semuanya merujuk bangunan yang sama. Dalam bahasa Inggeris ia dipanggil shop lot, shoplot atau shophouse. Jika hendak dibezakan, rumah kedai lama biasanya dibina dengan ruang kediaman di tingkat atas, manakala lot kedai moden menyewakan tingkat atas sebagai pejabat atau stor. Dari segi undang undang yang penting bukan istilah, tetapi kategori kegunaan tanah dan syarat nyata pada geran.

Perlukah lesen berasingan untuk papan tanda kedai?

Ya, di kebanyakan kawasan majlis ia lesen berasingan daripada lesen premis, walaupun ada majlis yang mengeluarkan kedua duanya sebagai lesen komposit. Dewan Bandaraya Kuala Lumpur mewajibkan reka bentuk papan tanda disahkan Dewan Bahasa dan Pustaka, mengutamakan Bahasa Melayu, mengehadkan papan tanda dua muka kepada tujuh kaki kali tiga kaki dan membenarkannya di Tingkat 1 sahaja. Majlis Perbandaran Port Dickson pula mewajibkan Bahasa Malaysia sekurang kurangnya sepuluh peratus lebih besar daripada bahasa lain.

Rujukan

Lesen premis terikat kepada alamat, kategori lesen, bayaran mengikut meter persegi dan syarat papan tanda, Dewan Bandaraya Kuala Lumpur
Syarat premis, perniagaan yang terhad kepada lot industri, kebenaran merancang dan keperluan CCC, syarat petak letak kereta dan longkang belakang, Syarat Keperluan Dokumen dan Premis bagi Permohonan Lesen Tred, Perniagaan dan Perindustrian, Majlis Bandaraya Petaling Jaya
Syarat lesen iklan, pengesahan Dewan Bahasa dan Pustaka dan peraturan saiz Bahasa Malaysia, Iklan Premis Perniagaan, Majlis Perbandaran Port Dickson
Had RM1,000,000, pendaftaran syarikat tempatan bagi hartanah komersial dan ambang RM20 juta, Garis Panduan Perolehan Hartanah, 13.7.2022, Kementerian Ekonomi
Kebenaran negeri seksyen 433B dan levi kelulusan 2 peratus atau RM20,000, Azmi & Associates, The Legal 500
Duti setem pindah milik 8 peratus rata bagi bukan warganegara dan syarikat milik asing mulai 1 Januari 2026, iProperty Malaysia

Artikel ini maklumat am tentang memeriksa dan melesenkan premis perniagaan. Ia bukan nasihat untuk hartanah tertentu, dan bukan iklan atau tawaran. Syarat lesen berbeza antara pihak berkuasa tempatan, jadi sahkan dengan majlis bagi alamat anda.

Kedai Itu Disewa. Lesen Itu Tidak.