MM2H bukan kebenaran untuk membeli hartanah. Warga asing memang sudah boleh membeli kebanyakan kategori hartanah Malaysia tanpanya. Apa yang program semasa buat ialah sebaliknya: garis panduan rasmi menjadikan pembelian dan pemilikan kediaman itu wajib bagi peserta.
Dan ada dua had harga, bukan satu. Tier memberitahu apa yang mesti dibeli untuk layak. Negeri menetapkan harga paling rendah yang warga asing boleh beli di situ. Dua angka, dua pihak berkuasa, dan kedua duanya perlu dilepasi.
Kemudian ia terkunci. Garis panduan menyatakan kediaman itu tidak boleh dijual selama sepuluh tahun, kecuali untuk menaik taraf kepada yang lebih mahal.
Dan tiada satu pun daripadanya menyentuh komersial atau industri. Kebenaran di bawah Kanun Tanah Negara tetap terpakai, kategori tanah yang disekat tetap disekat, dan kilang ialah soalan yang lain sama sekali. Tiada apa di sini merupakan nasihat guaman, cukai atau imigresen.
Apa program ini sebenarnya, selepas penstrukturan semula
Malaysia My Second Home ialah program tinggal jangka panjang, bukan skim hartanah. Ia ditadbir oleh Kementerian Pelancongan, Seni dan Budaya melalui sebuah Pusat Setempat, dengan Jabatan Imigresen mengeluarkan pas dan Kementerian Dalam Negeri menguruskan tapisan keselamatan.
Pembahagian itu lebih penting daripada bunyinya, dan ia perkara yang perlu dipegang sepanjang halaman ini. MOTAC menentukan sama ada anda memegang pas. Pihak berkuasa tanah negeri menentukan sama ada anda boleh membeli hartanah itu. Dua pihak berkuasa, dua proses, dan tiada satu pun terikat dengan keputusan satu lagi.
Portal rasmi menyenaraikan empat kategori: Silver, Gold, Platinum, dan satu tier zon ekonomi khas. Setiap satu membawa deposit tetap, yuran penyertaan, nilai hartanah dan tempoh tersendiri.
Saya tidak akan mencetak empat set angka itu seolah olah saya telah membacanya daripada halaman rasmi, kerana saya tidak dapat. Garis panduan rasmi menerbitkan jadual tier itu sebagai imej, yang saya tidak dapat baca daripada komputer saya sendiri. Panduan komersial melaporkan nilai kediaman yang diperlukan lebih kurang RM600,000 bagi Silver, RM1 juta bagi Gold, RM2 juta bagi Platinum dan RM500,000 bagi tier zon ekonomi khas, dan itulah angka yang semua di bawah ini berpaksi kepadanya. Sahkannya di halaman kategori di mm2h.gov.my sebelum bergantung kepada mana mana daripadanya.
Apa yang saya boleh ambil terus daripada garis panduan rasmi, kerana ia dalam teks dan bukan dalam imej, ialah bahagian yang kebanyakan orang belum sedar:
Membeli dan memiliki kediaman adalah wajib. Menjual kediaman itu tidak dibenarkan selama sepuluh tahun, selain untuk menaik taraf kepada hartanah yang nilainya lebih tinggi. Peserta di bawah umur lima puluh mesti berada di Malaysia sembilan puluh hari secara kumulatif setiap tahun. Pas itu boleh diperbaharui dan terikat kepada pasport, diperbaharui setiap lima tahun. Sehingga separuh daripada deposit tetap pemohon utama boleh dikeluarkan selepas kelulusan, bagi tujuan termasuk kediaman.
Baca semula senarai itu dan perhatikan jenisnya. Itu bukan senarai keistimewaan. Itu senarai kewajipan yang terikat kepada satu aset.
Dua had harga, dan kenapa ia bukan angka yang sama
Inilah bahagian yang menangkap orang, dan ia menangkap mereka lewat, selalunya selepas mereka sudah menyenarai pendek sesuatu.
Had tier ialah syarat kelayakan program. Ia berkata: untuk menyertai pada peringkat ini, kediaman yang anda beli mesti bernilai sekurang kurangnya sekian. Ia ditetapkan di peringkat persekutuan, oleh program itu.
Had negeri ialah syarat keizinan membeli. Ia berkata: di negeri ini, warga asing tidak boleh membeli apa apa hartanah di bawah harga ini langsung. Ia ditetapkan oleh negeri, ia tiada kaitan dengan MM2H, dan ia terpakai kepada pembeli asing sama ada mereka pernah dengar program itu atau tidak.
Anda perlu memenuhi kedua duanya. Yang bermakna angka yang sebenarnya mengawal pembelian anda ialah yang mana lebih tinggi, dan ia berubah apabila anda melintasi sempadan negeri.
Inilah perlanggarannya, menggunakan angka yang dilaporkan.
Panduan komersial meletakkan harga minimum Kuala Lumpur bagi pembeli asing pada RM1 juta, untuk semua jenis hartanah. Keperluan tier Silver yang dilaporkan ialah RM600,000. Jadi peserta Silver tidak boleh memenuhi kewajipan pembelian MM2H dengan hartanah RM600,000 di Kuala Lumpur, kerana Kuala Lumpur tidak akan membenarkan warga asing membeli pada RM600,000 pun. Angka tier itu tidak salah. Ia cuma bukan halangan yang mengikat di situ.
Pindah ke negeri yang hadnya lebih rendah dan kiraan itu terbalik, dan angka tier mula mengikat pula. Pemohon yang sama, tier yang sama, jawapan yang berbeza, ditentukan sepenuhnya oleh negeri mana hartanah itu terletak.
Had negeri dilaporkan berbeza beza dengan ketara, mengikut negeri, mengikut zon dalam satu negeri, dan mengikut sama ada hartanah itu berhakmilik tanah atau strata. Pulau Pinang dilaporkan pada angka berbeza untuk berhakmilik tanah berbanding strata. Selangor dilaporkan berbeza dengan tajam antara zonnya. Beberapa negeri dilaporkan secara tidak konsisten merentas sumber, dan itu sendiri satu sebab untuk pergi ke pejabat tanah dan bukan kepada jadual.
Jadi jangan letakkan harga carian anda berdasarkan tier. Letakkannya berdasarkan negeri, kemudian semak tier itu lepas juga.
Kunci sepuluh tahun, bahagian yang jarang disebut
Garis panduan rasmi terus terang mengenai perkara ini, dan ia dalam teks dan bukan dalam imej, jadi saya boleh menyatakan intinya terus. Menjual kediaman itu tidak dibenarkan selama sepuluh tahun. Satu satunya pengecualian yang diterangkan ialah apabila peserta menaik taraf kepada hartanah yang nilainya lebih tinggi.
Berhenti sekejap pada ayat itu, kerana sepuluh tahun itu lama.
Anda membeli aset untuk memenuhi syarat sebuah visa. Anda membelinya pada harga yang ditetapkan oleh had mana yang lebih tinggi dan bukan oleh apa yang anda perlukan. Dan anda tidak boleh keluar daripadanya selama sedekad melainkan jalan keluar anda ialah membelanjakan lebih banyak.
Itu bukan hujah menentang program ini. Ramai mengambilnya dengan sedar dan ia sesuai dengan mereka. Itu hujah untuk menilai harga kunci itu sebelum menandatangani dan bukan selepasnya, dan untuk bertanya soalan yang hampir tiada siapa tanya semasa melihat hartanah: kalau keadaan saya berubah pada tahun ketiga, apa sebenarnya yang boleh saya buat?
Jawapannya, berdasarkan garis panduan yang diterbitkan, ialah anda boleh menaik taraf. Itu sahaja menunya.
Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri tidak hilang
Inilah perkara kedua yang orang sangka program ini belikan untuk mereka, dan ia tidak.
Setiap pindah milik hartanah kepada pembeli asing memerlukan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri. Panduan yang diterbitkan memetik seksyen 433B Kanun Tanah Negara untuk itu. Peserta MM2H dilaporkan tetap memerlukan kebenaran itu seperti biasa, sama seperti mana mana pembeli asing lain.
Jadi urutan itu mengandungi satu langkah yang berada di luar kawalan anda dan di luar kawalan MOTAC. Anda bersetuju dengan harga, anda tandatangan, kemudian satu pihak berkuasa negeri yang tiada kepentingan langsung dalam visa anda memutuskan sama ada pindah milik itu boleh didaftarkan. Itu mengambil masa, masanya tidak seragam antara negeri, dan ia satu syarat untuk ditulis ke dalam perjanjian jual beli dengan tarikh akhirnya sendiri dan bukan untuk dianggap selesai.
Kalau itu berbunyi biasa, ia kerana ia disiplin yang sama dengan setiap soalan hakmilik lain di laman ini. Baca hakmilik itu, cari sekatan kepentingan, cari kebenaran apa yang diperlukan, dan letakkan jawapannya dalam perjanjian.
Apa yang warga asing langsung tidak boleh beli, dengan atau tanpa pas
Sesetengah tanah tertutup kepada pembeli asing atas sebab kategori, bukan harga. Tiada tier yang sampai ke mana mana daripadanya.
Sekatan yang dilaporkan termasuk tanah rizab Melayu, unit di bawah kuota Bumiputera, tanah pertanian di kebanyakan negeri, dan rumah kos rendah serta mampu milik. Negeri masing masing menambah sekatan sendiri, dan rumah teres bertingkat rendah dilaporkan disekat atau tidak digalakkan di beberapa negeri.
Dua perkara berikut daripada itu bagi sesiapa yang sedang menyenarai pendek.
Satu hartanah boleh berada dalam bajet anda, dalam tier anda, dan tetap tertutup kepada anda. Harga cuma satu daripada ujiannya dan ia bukan yang pertama.
Dan sekatan itu duduk pada hakmilik, bukan dalam iklan. Ini sama seperti keseluruhan artikel carian hakmilik. Risalah tidak akan memberitahu anda lot itu di atas tanah rizab atau membawa endorsemen kuota. Daftar akan.
Kalau yang anda mahu sebenarnya sebuah kilang
Di sinilah program ini dan subjek laman ini berpisah, dan ia berbaloi dinyatakan dengan jelas.
Pembelian wajib di bawah MM2H ialah kediaman. Tiada apa dalam program itu ditujukan kepada hartanah komersial atau industri, dan memegang pas itu tidak memajukan pembelian kilang walau satu langkah pun.
Komersial dan industri mengikut peraturan sendiri, dan kedudukan yang dilaporkan ialah warga asing secara amnya boleh membelinya tertakluk kepada kebenaran negeri dan harga minimum negeri, dengan variasi tempatan yang ketara di atasnya. Panduan melaporkan bahawa di Kuala Lumpur, Putrajaya dan Labuan hartanah sedemikian terbuka hanya kepada syarikat milik asing yang diperbadankan di Malaysia dan bukan kepada individu. Selangor dilaporkan memerlukan lesen pembuatan MITI bagi hartanah industri. Pulau Pinang dilaporkan melarang jualan semula hartanah komersial atau industri dalam tempoh tiga tahun dari perjanjian jual beli.
Kalau yang pertama itu berbunyi biasa, ia memang keseluruhan tesis artikel pemilikan asing: warga asing boleh beli kilang, tetapi di beberapa tempat bukan atas nama sendiri. Syarikat yang diperbadankan di Malaysia ialah kenderaannya, dan itu soalan korporat dan cukai sebelum ia soalan hartanah.
Jadi anggap kedua duanya sebagai dua projek berasingan yang kebetulan melibatkan orang yang sama. MM2H ialah tempat anda tinggal. Syarikat itu tempat anda mengeluarkan barang. Menjalankan kedua duanya serentak ialah cara orang akhirnya membeli aset yang salah atas nama yang salah dan menemuinya di peringkat kebenaran.
Contoh sebenar: TRX
Semua ini lebih mudah difahami bila dijalankan terhadap satu tempat yang khusus, dan Tun Razak Exchange ialah contoh paling jelas di Kuala Lumpur kerana ia mengandungi kedua dua jenis hartanah dalam satu pembangunan.
TRX ialah kawasan seluas lebih kurang 70 ekar, iaitu 28 hektar, di pinggir timur pusat perniagaan Kuala Lumpur, dirancang sebagai pusat kewangan antarabangsa. Pemaju induknya ialah TRX City Sdn Bhd, milik penuh Menteri Kewangan Diperbadankan. Pelan induk yang diterbitkan merangkumi 26 bangunan dan lebih 21 juta kaki persegi keluasan lantai kasar, menggabungkan pejabat, kediaman, hotel, runcit dan sebuah pusat beli belah.
Inilah sebab ia contoh yang berguna dan bukan sekadar mercu tanda.
Kawasan yang sama, poskod yang sama, dua jawapan berbeza. Kediaman di TRX ialah hartanah kediaman, jadi peserta MM2H pada dasarnya boleh membelinya dan mengiranya sebagai memenuhi kewajipan pembelian, asalkan ia melepasi had Kuala Lumpur yang dilaporkan RM1 juta dan kebenaran diberikan. Pejabat di TRX ialah hartanah komersial, dan berdasarkan kedudukan Kuala Lumpur yang dilaporkan, hartanah komersial terbuka kepada syarikat yang diperbadankan di Malaysia dan bukan kepada individu asing. Dua unit dalam kaki langit yang sama, dua laluan pemilikan yang sama sekali berbeza.
Itulah keseluruhan hujah halaman ini dipadatkan ke dalam satu alamat. Soalannya bukan di mana hartanah itu. Soalannya ialah hartanah itu apa, dan siapa yang menandatangani.
Dan insentif itu bukan untuk anda. TRX membawa insentif cukai yang diterbitkan, dan orang mendengarnya lalu menyangka ia membantu mereka membeli. Ia tidak. Ringkasan PwC menerangkan pengecualian tujuh puluh peratus daripada pendapatan berkanun daripada sewa sesebuah bangunan, selama lima tahun dan sehingga tahun taksiran 2027, yang terpakai kepada pemaju hartanah di TRX. Ia melekat pada pemaju. Tiada padanan di pihak pembeli yang diterangkan. Jadi ayat "TRX ada insentif cukai" itu benar dan tiada kaitan dengan pembelian anda.
Semua yang lain pada halaman ini terpakai di situ tanpa berubah. Kebenaran negeri di bawah Kanun Tanah Negara, had harga Kuala Lumpur, kunci sepuluh tahun jika pembelian itu digunakan untuk memenuhi MM2H, dan kedudukan duti pembeli asing.
Pilihan ketiga, iaitu lesen dan bukan pembelian
Gabungkan dua bahagian halaman ini dan satu jurang muncul. Anda individu asing, anda mahu kehadiran perniagaan di Kuala Lumpur, dan anda baru membaca bahawa hartanah komersial di situ dilaporkan terbuka kepada syarikat yang diperbadankan di Malaysia dan bukan kepada orang perseorangan. Menubuhkan syarikat memang satu jawapan, tetapi itu projek korporat dengan kos dan kerja pentadbirannya sendiri.
Ada laluan ketiga, dan ia tidak melibatkan pemilikan apa apa: ambil ruang di pejabat servis.
Dan inilah bahagian yang milik laman ini dan bukan milik risalah. Apa yang anda tandatangan selalunya lesen, bukan sewa.
Artikel tentang sewa dan pajakan menetapkan dua kategori: sewa, iaitu kontrak, dan pajakan, yang masuk ke atas hakmilik. Lesen ialah yang ketiga, dan ia lebih lemah daripada kedua duanya. Ia kebenaran untuk menduduki, ia peribadi kepada anda, ia tidak mewujudkan kepentingan dalam tanah, tiada apa untuk didaftarkan, dan ia tidak membawa perlindungan yang dibawa oleh sewa. Itu bukan muslihat. Pejabat servis memang dibina begitu dengan sengaja, kerana pengendali menjual perkhidmatan dan bukan memberi hak hartanah. Tetapi anda patut tahu yang mana antara tiga itu yang anda tandatangan, dan satu satunya cara ialah membaca dokumen dan bukan pelan lantai.
Kemudian apa sebenarnya kosnya, yang tidak pernah kadar utama itu. Saya menerima satu cadangan pejabat servis pada Oktober 2026 bagi ruang di Kuala Lumpur, dan jadual bayarannya berbaloi dinyatakan kerana ia lazim di pasaran dan bukan luar biasa.
Empat setengah bulan, perlu dibayar sebelum anda masuk. Deposit sekuriti tiga bulan, deposit utiliti setengah bulan, sewa pendahuluan satu bulan. Itu satu peristiwa modal kerja, dan hampir tiada siapa mengiranya sebelum mula melihat ruang.
Dan antara satu perlima hingga satu perempat daripada keluasan yang dipetik kepada anda bukan milik anda. Cadangan itu menyatakannya dengan jelas: semua saiz unit termasuk peruntukan dua puluh hingga dua puluh lima peratus bagi kawasan kongsi dan kawasan bersama, meliputi kawasan kongsi penyewa, koridor, lobi lif, tandas dan pantri. Jadi saiz yang dipetik bukan keluasan boleh guna, dan dua sebut harga pada kadar yang sama tidak boleh dibandingkan sehingga anda tahu peruntukan masing masing. Kalau itu berbunyi biasa, ia aritmetik yang sama dengan harga sekaki persegi atas tanah berbanding atas ruang binaan, cuma tiba dari arah yang lain.
Dokumen yang sama menyenaraikan kos berjalan yang duduk di atasnya: elektrik dimeter berasingan bagi setiap unit dan dibil mengikut penggunaan sebenar, penyaman udara disediakan hanya dalam waktu perkhidmatan yang dinyatakan dengan caj sejam di luar waktu itu, tempat letak kereta dibil berasingan, dan percetakan, internet, air serta tanaman dicaj mengikut penggunaan. Perabot dan apa apa kerja pengubahsuaian disebut harga berasingan sekali lagi.
Tiada satu pun daripadanya disembunyikan, dan tiada satu pun tidak munasabah. Intinya mudah sahaja: kadar sekaki persegi ialah bahagian paling kecil dalam keputusan ini, dan angka yang patut anda bandingkan ialah jumlah perbelanjaan bulanan penuh terhadap keluasan boleh guna, bukan kadar utama terhadap keluasan yang dipetik.
Satu perkara akhir, dan ia membawa kita kembali ke permulaan halaman. Lesen tidak memberi anda apa apa hak hartanah langsung. Ia tidak membantu MM2H, ia bukan aset, dan ia tidak boleh memenuhi kewajipan pembelian. Kalau anda perlukan tempat bekerja, ia mungkin tepat sekali. Ia cuma soalan yang berbeza daripada soalan yang ditanya oleh visa itu.
Apa kosnya, selain harga
Setiap panduan tentang subjek ini memberitahu anda had harga lalu berhenti. Harga bukan kos, dan tiga daripada angka di bawah ini yang sebenarnya menentukan sama ada pembelian itu berbaloi.
Duti atas pindah milik. Buku panduan cukai Malaysia PwC terkini meletakkan duti setem ke atas pindah milik harta tanah pada satu hingga empat peratus daripada balasan atau nilai pasaran, yang mana lebih tinggi, dibayar oleh pembeli. Berasingan daripada itu, Belanjawan 2026 dilaporkan menggandakan kadar bagi pembeli asing hartanah kediaman kepada lapan peratus berkuat kuasa 1 Januari 2026, dikira berdasarkan bila suratcara pindah milik disempurnakan dan bukan bila perjanjian jual beli ditandatangani.
Saya akan berhati hati di sini, kerana inilah angka yang paling berkemungkinan salah pada mana mana halaman yang anda baca. Setiap sumber yang melaporkan lapan peratus itu menjejakkannya kepada ucapan Belanjawan dan bukan kepada Akta Kewangan, warta atau mana mana instrumen penguatkuasa, dan buku panduan PwC sendiri masih menunjukkan skala am satu hingga empat peratus tanpa sebarang caj tambahan pembeli asing di dalamnya. Percanggahan itu bukan sebab untuk mengabaikan angka tersebut. Ia sebab untuk meminta peguam anda mengesahkan kadar itu secara bertulis sebelum anda membuat belanjawan atasnya.
Satu butiran dalam laporan itu memang penting di laman ini: penggandaan itu diterangkan sebagai terpakai kepada hartanah kediaman sahaja, dengan komersial dan industri dilaporkan tidak terjejas. Jika itu benar, soalan duti bagi sebuah kilang ialah soalan yang berbeza daripada soalan duti bagi sebuah kondominium, dan jangan biarkan sesiapa memetik satu kadar untuk kedua duanya.
Kebenaran, dan masa yang diambilnya. Pihak berkuasa negeri mengenakan fi untuk mempertimbangkan permohonan, jumlahnya berbeza mengikut negeri, dan bagi kebenaran warga asing, pembeli asing itulah yang menanggungnya. Lebih penting daripada fi itu ialah kelewatannya, dan di sini angka yang beredar tidak sepakat antara satu sama lain. Sebuah firma guaman Malaysia yang menulis tentang permohonan kebenaran meletakkan permohonan biasa pada sekurang kurangnya tiga bulan, tanpa jaminan berapa lama kelulusan akan mengambil masa, dan itulah sebabnya perjanjian jual beli lazimnya memberi tempoh enam bulan dengan pilihan untuk melanjutkan. Anda akan lihat empat hingga dua belas minggu disebut di halaman lain. Saya akan merancang berdasarkan angka yang lebih panjang, meletakkan tarikh akhir dalam perjanjian, dan tidak menganggap mana mana angka itu sebagai janji.
Dan kemudian ada jalan keluar, iaitu tempat pembeli asing dilayan agak berbeza. Cukai keuntungan harta tanah bagi individu yang bukan warganegara dan bukan pemastautin tetap ialah tiga puluh peratus bagi pelupusan dalam tempoh lima tahun pertama, turun kepada sepuluh peratus selepas lima tahun. Warganegara Malaysia yang melupuskan pada tahun keenam tidak membayar apa apa. Anda membayar sepuluh.
Perhatikan apa yang berlaku bila itu diletakkan di sebelah kewajipan pembelian MM2H. Garis panduan mengunci kediaman itu selama sepuluh tahun. Jalur RPGT yang menghukum itu berjalan lima tahun. Jadi sesiapa yang memegang sehingga hujung kunci MM2H semestinya sudah melepasi tebing tiga puluh peratus dan masuk ke jalur sepuluh peratus. Kedua dua peraturan itu kebetulan menghala ke arah yang sama, dan itu satu satunya berita baik pada halaman ini.
Ada skala RPGT keutamaan, tetapi ia sempit: PwC menerangkannya sebagai terpakai kepada perjanjian jual beli harta tanah di Pulau 1 Zon Kewangan Khas Forest City, disempurnakan antara 1 September 2024 dan 31 Julai 2034 serta disetem dengan sempurna sebelum 1 September 2034, pada tiga puluh, dua puluh, lima belas dan kemudian sifar peratus. Kalau anda tidak membeli di situ, ia tidak sampai kepada anda.
Semasa anda memegangnya, ada perangkap dalam perkataan pemastautin. Individu bukan pemastautin dicukai pada kadar rata tiga puluh peratus ke atas jumlah pendapatan bercukai di Malaysia. Kalau anda menyewakan hartanah itu, itulah kadar yang terpakai kepada sewa melainkan anda pemastautin cukai di sini.
Dan pemastautin cukai bukan perkara yang sama dengan visa. Memegang pas MM2H tidak menjadikan anda pemastautin cukai Malaysia. Pemastautin bagi tujuan cukai ditentukan oleh ujiannya sendiri berdasarkan hari berada di dalam negara, dan tempoh minimum program itu sendiri bagi peserta di bawah lima puluh ialah sembilan puluh hari setahun, iaitu jauh lebih singkat daripada apa yang lazimnya diperlukan untuk pemastautin cukai. Orang mencampur adukkan kedua duanya setiap masa. Ia ditentukan oleh pihak berkuasa berbeza di bawah peraturan berbeza, dan anda boleh memegang satu tanpa satu lagi.
Kemudian kos berjalan tahunan, yang sama seperti yang dibayar setiap pemilik di sini: cukai tanah kepada negeri dan cukai taksiran kepada pihak berkuasa tempatan, dinyatakan dalam artikelnya sendiri, serta caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas jika hartanah itu strata, yang hampir selalu berlaku bagi kondominium bandar.
Tiada satu pun daripada ini menjadikan pembelian itu idea yang buruk. Ia menjadikan harga utama itu angka yang tidak lengkap, dan angka yang patut anda bandingkan ialah jumlah kos untuk masuk, memegang, dan keluar semula, terhadap tarikh keluar yang anda tidak boleh awalkan selama sepuluh tahun.
Sebelum anda komit kepada apa apa
Enam soalan, dan tiga yang pertama boleh dijawab sebelum anda bercakap dengan sesiapa.
Satu. Negeri mana, dan berapa hadnya bagi pembeli asing? Mula di sini, bukan dengan tier. Negeri menentukan sama ada anda boleh membeli langsung.
Dua. Had tier itu di atas atau di bawahnya? Yang mana lebih tinggi itulah angka yang anda sebenarnya cari.
Tiga. Hartanah itu dalam kategori yang tertutup? Tanah rizab, unit kuota, pertanian, kos rendah. Harga tidak mengubati mana mana daripadanya.
Empat. Apa yang hakmilik itu kata? Tuan punya, pegangan, kategori, syarat nyata, sekatan kepentingan, bebanan. Semua dalam artikel carian hakmilik terpakai di sini tanpa berubah, dan kalau hakmilik itu hakmilik sementara, luasnya terbuka juga.
Lima. Berapa lama kebenaran mengambil masa di negeri itu, dan apa jadi kalau ia ditolak? Itu masuk ke dalam perjanjian dengan tarikh di sebelahnya.
Enam. Boleh anda hidup dengan kunci sepuluh tahun itu? Tanya sekarang, pada harga yang anda betul betul bayar, bukan pada harga dalam risalah.
Apa halaman ini, dan apa ia bukan
Ini menerangkan bagaimana kewajipan pembelian MM2H berinteraksi dengan peraturan biasa mengenai pemilikan hartanah Malaysia oleh warga asing. Ia bukan nasihat imigresen, bukan nasihat pengkonveyanan dan bukan nasihat cukai.
Empat peringatan, dan yang pertama paling penting pada halaman ini. Hampir setiap angka di sini dilaporkan daripada panduan komersial dan bukan dibaca daripada portal rasmi, kerana garis panduan rasmi menerbitkan jadual tier sebagai imej yang saya tidak dapat baca. Anggap setiap angka sebagai perkara untuk disahkan, bukan untuk dipercayai. Peraturannya berubah. Program ini telah distruktur semula lebih daripada sekali dan had negeri serta kadar duti setem berubah dengan belanjawan dan dasar negeri. Sabah dan Sarawak menjalankan rejim tanah dan imigresen sendiri dan berada di luar kebanyakan apa yang diterangkan di sini. Dan saya sengaja tidak menyalin semula jadual tier, kerana jadual pada halaman seperti ini akan ditangkap skrin, dikongsi dan dipercayai lama selepas ia tidak lagi tepat.
Berkaitan
- Warga asing boleh beli kilang, tetapi bukan atas nama sendiri, untuk laluan syarikat dan kenapa beberapa negeri mewajibkannya
- Risalah itu pemasaran, geran itu urus niaga, untuk sekatan kepentingan dan endorsemen kebenaran yang anda cari
- Luas itu sementara, harga itu tidak, kerana pembelian asing terhadap luas sementara mempunyai dua angka terbuka dan bukan satu
- Pajakan 99 tahun, dan apa yang tinggal pada baki pegangan, untuk medan pegangan dan kesan baki yang memendek ke atas pegangan sepuluh tahun
- Kategori kegunaan tanah, dan apa yang hakmilik anda benarkan
- English version: MM2H and buying property as a foreigner
- 中文版：MM2H 与外国人在马来西亚置产
Soalan lazim
Adakah MM2H membenarkan warga asing membeli hartanah di Malaysia?
Ia tidak memberi hak yang anda tidak sudah ada, dan itulah salah faham yang paling biasa mengenainya. Warga asing boleh membeli kebanyakan kategori hartanah Malaysia tanpa MM2H, tertakluk kepada kebenaran Pihak Berkuasa Negeri dan harga minimum negeri. Apa yang MM2H buat ialah sebaliknya. Di bawah peraturan semasa, garis panduan rasmi menyatakan bahawa membeli dan memiliki kediaman adalah wajib bagi peserta, jadi program itu satu kewajipan hartanah dan bukan satu kebenaran hartanah.
Berapa harga minimum hartanah untuk MM2H?
Ia bergantung kepada tier, dan angka tier yang diterbitkan patut disahkan di portal rasmi kerana portal itu menerbitkannya sebagai imej. Panduan komersial melaporkan nilai kediaman yang diperlukan lebih kurang RM600,000 bagi Silver, RM1 juta bagi Gold, RM2 juta bagi Platinum dan RM500,000 bagi tier zon ekonomi khas. Perkara penting ialah ini bukan satu satunya had yang perlu anda lepasi.
Adakah had harga MM2H sama dengan harga minimum negeri untuk warga asing?
Tidak, dan di sinilah ramai tersilap. Ia dua angka berasingan yang ditetapkan oleh dua pihak berkuasa berbeza atas dua sebab berbeza. MM2H menetapkan apa yang mesti anda beli untuk layak mendapat pas itu. Negeri menetapkan harga paling rendah yang warga asing dibenarkan membeli di situ. Anda perlu memenuhi kedua duanya, jadi angka yang sebenarnya mengawal pembelian anda ialah yang mana lebih tinggi antara keduanya.
Boleh tak guna rumah RM600,000 di Kuala Lumpur untuk MM2H Silver?
Berdasarkan angka yang dilaporkan, tidak boleh. Panduan meletakkan harga minimum Kuala Lumpur bagi pembeli asing pada RM1 juta untuk semua jenis hartanah, iaitu lebih tinggi daripada keperluan Silver yang dilaporkan. Jadi di Kuala Lumpur, had negeri itulah angka yang berkuat kuasa dan angka tier tidak memberi apa apa makna. Di negeri yang hadnya lebih rendah, angka tier pula yang mengikat. Semak negeri dahulu sebelum menyenarai pendek apa apa, kerana jawapannya berubah apabila anda melintasi sempadan negeri.
Adakah MM2H mengecualikan saya daripada kebenaran Pihak Berkuasa Negeri?
Tidak. Setiap pindah milik hartanah kepada pembeli asing memerlukan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri, dan panduan yang diterbitkan memetik seksyen 433B Kanun Tanah Negara untuk itu. Pemegang MM2H dilaporkan tetap memerlukan kebenaran itu seperti mana mana pembeli asing lain. Kebenaran mengambil masa, ia diberikan oleh negeri dan bukan oleh program persekutuan, dan ia satu syarat untuk dimasukkan ke dalam perjanjian jual beli dan bukan untuk dianggap selesai.
Boleh tak saya jual rumah yang dibeli untuk MM2H?
Tidak boleh selama sepuluh tahun. Garis panduan rasmi menyatakan bahawa penjualan kediaman itu tidak dibenarkan selama sepuluh tahun, dengan pengecualian apabila peserta menaik taraf kepada hartanah yang nilainya lebih tinggi. Itu kunci yang panjang ke atas aset yang dibeli semata mata untuk memenuhi syarat visa, dan ia patut ditimbang sebelum pembelian dan bukan ditemui selepasnya.
Hartanah apa yang warga asing tidak boleh beli di Malaysia?
Sekatan yang dilaporkan termasuk tanah rizab Melayu, unit di bawah kuota Bumiputera, tanah pertanian di kebanyakan negeri, dan rumah kos rendah atau mampu milik. Beberapa negeri menambah had masing masing, contohnya ke atas rumah teres bertingkat rendah. Tiada satu pun daripadanya diangkat oleh status MM2H. Ia sekatan ke atas tanah dan ke atas kategori pembeli, dan visa tidak sampai ke situ.
Adakah MM2H membantu saya membeli kilang atau lot kedai?
Tidak. Pembelian wajib di bawah MM2H ialah kediaman, dan tiada apa dalam program itu yang ditujukan kepada hartanah komersial atau industri. Keduanya mengikut peraturan sendiri, termasuk kebenaran negeri, harga minimum negeri, dan di sesetengah tempat syarat bahawa pembeli mestilah syarikat yang diperbadankan di Malaysia dan bukan individu. Kalau yang anda mahu sebenarnya ruang industri, MM2H bukan jalannya dan kedua dua soalan itu patut diasingkan.
Siapa yang mentadbir MM2H?
Kementerian Pelancongan, Seni dan Budaya, melalui sebuah Pusat Setempat, dengan Jabatan Imigresen mengeluarkan pas dan Kementerian Dalam Negeri menguruskan tapisan keselamatan. Itu penting dalam amalan kerana program dan kelulusan hartanah berada di bawah pihak berkuasa yang berbeza. MOTAC menentukan sama ada anda memegang pas itu. Pihak berkuasa tanah negeri menentukan sama ada anda boleh membeli hartanah itu.
Berapa lama pas MM2H dan bila ia diperbaharui?
Garis panduan rasmi menerangkan pas yang boleh diperbaharui dan terikat kepada tempoh sah pasport, dengan pembaharuan setiap lima tahun. Peserta di bawah umur lima puluh dikehendaki berada di Malaysia selama sembilan puluh hari secara kumulatif setiap tahun. Tempoh tier yang dipetik dalam panduan komersial merujuk kepada tempoh keseluruhan penyertaan dan bukan kepada satu pas, jadi baca garis panduan dan bukan jadual pemasaran.
Boleh tak guna deposit tetap untuk membeli hartanah itu?
Sebahagiannya boleh. Garis panduan rasmi menyatakan sehingga lima puluh peratus daripada deposit tetap pemohon utama boleh dikeluarkan selepas kelulusan, bagi tujuan termasuk kediaman, pendidikan, perubatan dan pelancongan. Jadi deposit itu bukan wang mati sepenuhnya, tetapi separuh daripadanya kekal terkunci, dan pengeluaran itu berlaku selepas kelulusan dan bukan sebelumnya. Rancang pembiayaan pembelian atas dasar itu.
Berapa duti setem yang pembeli asing kena bayar?
Panduan komersial melaporkan satu kadar rata bagi pembeli asing hartanah kediaman, dinaikkan berkuat kuasa Januari 2026, dan melaporkan bahawa pemegang MM2H membayarnya seperti mana mana pembeli asing lain. Panduan yang sama juga menyatakan kedudukan bagi hartanah komersial adalah berbeza dan patut dirujuk kepada peguam. Oleh kerana ini kadar yang berubah dengan setiap Belanjawan, sahkan dengan LHDN atau peguam anda dan bukan dengan mana mana artikel, termasuk artikel ini.
Boleh tak warga asing beli hartanah di TRX?
Ia bergantung sepenuhnya kepada jenis petak itu, dan TRX contoh paling jelas di Kuala Lumpur kerana ia mengandungi kedua duanya. Kediaman di TRX ialah hartanah kediaman, jadi individu asing boleh membelinya tertakluk kepada kebenaran negeri dan had minimum Kuala Lumpur yang dilaporkan RM1 juta, dan peserta MM2H boleh menggunakannya untuk memenuhi kewajipan pembelian. Pejabat di TRX ialah hartanah komersial, dan berdasarkan kedudukan Kuala Lumpur yang dilaporkan, hartanah komersial terbuka kepada syarikat yang diperbadankan di Malaysia dan bukan kepada individu asing. Perhatikan juga bahawa insentif cukai TRX yang diterbitkan terpakai kepada pemaju hartanah di situ, bukan kepada pembeli.
Adakah pejabat servis itu satu penyewaan?
Selalunya tidak. Apa yang pengendali pejabat servis berikan biasanya ialah lesen, iaitu kategori ketiga di samping sewa dan pajakan. Lesen ialah kebenaran untuk menduduki, ia peribadi kepada pemegangnya, ia tidak mewujudkan kepentingan dalam tanah, tiada apa untuk didaftarkan dan ia tidak membawa perlindungan yang dibawa oleh sewa. Itu disengajakan dan bukan muslihat, kerana pengendali menjual perkhidmatan dan bukan memberi hak hartanah, tetapi anda patut tahu yang mana antara tiga itu yang anda tandatangan. Baca dokumen dan bukan pelan lantai, dan perhatikan bahawa lesen tidak boleh memenuhi kewajipan pembelian MM2H kerana ia bukan aset.
Adakah memegang MM2H menjadikan saya pemastautin cukai Malaysia?
Tidak, dan mencampur adukkan kedua duanya ialah antara kesilapan yang paling mahal di sini. Visa dan pemastautin cukai ditentukan oleh pihak berkuasa berbeza di bawah peraturan berbeza. Pemastautin cukai bergantung kepada ujiannya sendiri berdasarkan hari berada di Malaysia, manakala program itu hanya menghendaki peserta di bawah lima puluh berada di sini sembilan puluh hari setahun, iaitu jauh lebih singkat daripada keperluan lazim pemastautin cukai. Ia penting kerana individu bukan pemastautin dicukai pada kadar rata tiga puluh peratus ke atas jumlah pendapatan bercukai, jadi kalau anda menyewakan hartanah itu, itulah kadar ke atas sewa melainkan anda pemastautin cukai secara berasingan. Rujuk kepada penasihat cukai dan jangan anggap pas itu membawa anda.
Rujukan
- PwC Worldwide Tax Summaries, Malaysia, halaman cukai lain individu dan cukai pendapatan peribadi, serta halaman cukai lain korporat. Ini sumber bagi kadar RPGT tiga puluh peratus dalam tempoh lima tahun dan sepuluh peratus selepasnya bagi bukan warganegara yang bukan pemastautin tetap, bagi skala keutamaan Zon Kewangan Khas Forest City dan tarikhnya, bagi kadar rata tiga puluh peratus ke atas jumlah pendapatan bercukai individu bukan pemastautin, dan bagi duti setem am satu hingga empat peratus ke atas pindah milik harta tanah
- MahWengKwai & Associates, Property Transactions Requiring State Consent. Ini sumber bagi permohonan kebenaran biasa tiga bulan, bagi ketiadaan jaminan tentang masa, bagi tempoh enam bulan yang lazim ditulis dalam perjanjian jual beli, dan bagi pembeli asing yang menanggung kos permohonan kebenaran warga asing. Ini nota pengamal dan bukan pekeliling pihak berkuasa negeri, dan masa kebenaran berbeza mengikut negeri
- Malaysia My Second Home, portal rasmi, MOTAC, dan halaman garis panduannya. Ini sumber bagi kementerian yang mentadbir, empat kategori itu, pembelian dan pemilikan kediaman yang wajib, sekatan sepuluh tahun ke atas penjualan, tempoh minimum sembilan puluh hari bagi peserta di bawah lima puluh, pembaharuan lima tahun yang terikat kepada pasport, dan pengeluaran lima puluh peratus deposit tetap. Semua itu daripada teks halaman. Jadual tier itu sendiri diterbitkan sebagai imej, yang saya tidak dapat baca daripada komputer saya sendiri, jadi tiada angka tier pada halaman ini datang daripada portal rasmi
- Tier, syarat dan kos MM2H, panduan komersial. Ini sumber bagi angka tier yang dilaporkan, termasuk nilai kediaman lebih kurang RM600,000, RM1 juta, RM2 juta dan RM500,000, dan bagi penstrukturan semula Julai 2024. Laman komersial, jadi sahkan terhadap halaman kategori rasmi
- Peraturan hartanah warga asing dan had harga mengikut negeri, panduan komersial. Ini sumber bagi harga minimum negeri termasuk angka Kuala Lumpur yang digunakan dalam contoh, bagi keperluan kebenaran seksyen 433B, bagi kategori tanah yang disekat, bagi syarat syarikat di Kuala Lumpur, Putrajaya dan Labuan ke atas hartanah komersial dan industri, bagi lesen pembuatan Selangor, bagi sekatan jualan semula tiga tahun di Pulau Pinang, dan bagi kedudukan duti setem pembeli asing. Laman komersial, dan had negeri berubah, jadi sahkan dengan pejabat tanah negeri
- Laws of Malaysia, Jabatan Peguam Negara, untuk Kanun Tanah Negara dan seksyen 433B. Seperti artikel lain di laman ini, saya tidak dapat membukanya daripada komputer saya sendiri, jadi saya menghantar anda kepada sumbernya dan bukan memetiknya sebagai telah dibaca
- Pejabat Tanah dan Galian negeri anda atau Pejabat Daerah dan Tanah daerah untuk harga minimum dan kedudukan kebenaran di negeri itu, dan Pusat Setempat MM2H di MOTAC untuk program itu sendiri
- Peguam yang mengamalkan pengkonveyanan di negeri berkenaan untuk perjanjian dan syarat kebenaran, ejen imigresen atau MM2H berlesen untuk permohonan, dan penasihat cukai untuk kedudukan duti
Nota tentang artikel ini. Ia menerangkan, secara am dan setakat 23 Oktober 2026, bagaimana kewajipan pembelian MM2H duduk bersama peraturan biasa mengenai pemilikan hartanah oleh warga asing di Semenanjung Malaysia. Angka tier, harga minimum negeri, rujukan seksyen 433B dan kedudukan duti setem semuanya dilaporkan daripada sumber komersial yang dinamakan di atas dan bukan dibaca daripada portal rasmi atau daripada Kanun itu sendiri, dan diberi supaya anda boleh mencarinya dan bukan supaya anda bergantung kepadanya. Garis panduan rasmi menerbitkan jadual tier sebagai imej yang saya tidak dapat baca, dan saya sengaja tidak menyalin semula jadual tier di sini kerana jadual hidup lebih lama daripada ketepatannya. Program ini telah distruktur semula lebih daripada sekali dan angkanya berubah. Sabah dan Sarawak menjalankan rejim tanah dan imigresen sendiri. Gambar gambar pada halaman ini ialah imej pemasaran yang dibekalkan kepada saya oleh pihak ketiga dan bukan dirakam oleh saya, menunjukkan ruang dalaman komersial di Kuala Lumpur, dan setiap kapsyen menyatakannya. Saya tidak mengesahkan secara bebas bangunan mana yang ditunjukkan, jadi tiada bangunan dinamakan dan tiada yang patut diandaikan. Semuanya disemak pada resolusi penuh dan dipilih supaya tiada nama perniagaan, papan tanda, orang atau kenderaan boleh dibaca dalam mana mana daripadanya. Rajah rajah itu hasil saya sendiri. Saya bukan peguam, bukan ejen imigresen berlesen dan bukan penasihat cukai, dan tiada apa di halaman ini merupakan nasihat guaman, imigresen atau cukai.