单位本身只是问题的一半。一间店屋可以门面好、进深够、租金合理，但对你的生意来说仍然是错的地址。地契上的土地用途类别、你要用的楼层、隔壁做的是什么生意，这三件事都不写在租约里，而任何一件都可能让执照批不下来。
执照属于地址，不属于店。吉隆坡市政局写得很清楚：营业执照绑定地址，不能转去别处。前租户的执照对你没有用，你得用自己的名义重新申请，而那通常是在你已经签了约之后。
所以先问执照，再问租金。这是整件事里最便宜的一个小时，也是最少人肯花的一个小时。
签约前该查什么
六件事，只有最后两件跟建筑物本身有关。
- 地契上的土地用途类别与明示条件。这决定建筑物合法能做什么，不会因为这里已经开了二十年店而改变
- 你的行业在那个地址能不能拿到执照。有些行业只准设在工业地段，有些则不准开在特定邻居旁边
- 你要用哪一层。好几类行业只准在地面层，限制写在执照条件里，不在租约里
- 停车位，以及你是否必须租下一个车位。有些市政局把这写成执照条件，而不是方便与否的问题
- 后巷与沟渠。两者都不是你的，但从你拿钥匙那天起都是你的责任
- 建筑物的 CCC 或 CF。好几类执照没有它就批不下来
如果第一到第三项过不了，租金就不重要了。你付的是一个你无法合法开张的单位。
店屋、店铺、shop lot
在马来西亚的日常用法里，这些指的是同一种建筑。英文写作 shop lot 或 shoplot，也叫 shophouse，马来文叫 rumah kedai 或 lot kedai。写法在法律上没有任何分别。
真要分的话，老式店屋通常楼上原本就是住家，而现代店铺的楼上是分开出租的办公室或货仓。那是建筑设计上的分别，不是你能做什么的分别。决定后者的，是土地用途类别和地契上的明示条件。
执照属于地址
只租过住家的人最容易在这里吃亏。营业执照是发给一个指定名称的生意、一个指定地址、一种指定行业的。吉隆坡市政局明确说明执照绑定地址，不能转到别的地点。波德申市议会对广告执照的说法也一样，不可转让给他人。
结果有两个。前租户的执照对你毫无价值。而市政局可以用跟单位状况毫无关系的理由，驳回你的申请。
收费也值得先知道，因为有些是按楼面面积算的。吉隆坡市政局的营业执照费按平方米计，费率看行业：餐饮与一般行业约每平方米 RM3，健康与美容约每平方米 RM50。单位大一点，不只是租金高一点。在错的执照类别下，每年的执照费也会高出许多。
楼层决定你能做什么
这一点经常被漏掉，因为租约会很乐意把店屋的一楼租给你，做一门市政局根本不会在地面层以上发照的生意。
吉隆坡市政局不允许娱乐场所设在店屋一楼以上，并要求娱乐场所距离学校、医院、机构与宗教场所至少 100 米、做隔音处理、室外噪音不超过 5 dBA。八打灵再也市政厅则不允许在一楼售卖宠物，也不允许宠物店开在诊所或餐馆隔壁。
有些行业根本不准设在店屋。八打灵再也市政厅把汽车修理厂、印刷、以及二手货买卖或存放限定在工业地段，原文是 lot industri sahaja dibenarkan。如果那是你的生意，店屋从一开始就是错的方向，门面再好也一样。
另有几类需要先取得规划准证才能发照。在八打灵再也，这涵盖幼儿园、托儿所、私立学校、高等院校、酒店与洗车中心，也涵盖任何改建、加建，或土地与建筑物使用状态的更改。同一个市政厅要求幼儿园、托儿所、学校、高等院校与酒店必须有建筑物入伙纸，即 CCC 或 CF。
后巷不是你的，却是你的麻烦
几乎每一排店屋后面都有一条后巷，通常属于公共保留地。你不能在上面搭建，不能围起来，也不能当成货仓，不管上一手是怎么用的。
八打灵再也市政厅把这写成执照条件：不得在店前或店后堆放物品或阻挡通道，未经市政厅批准不得封闭、损坏或污染店前店后的公共沟渠。市政厅也指定垃圾桶的位置，并限制最多两个 240 公升的轮式垃圾桶。
签约前走一趟后巷，不要只看店内。堆满上一手遗留物的后巷，会变成发给你的执法通知，而清理的费用从来没人算进预算里。
水往哪里走
两栋楼之间的缝隙，是你看得出排水有没有被认真考虑过的地方。看沟的坡度，看水是流走还是积着，也看这些年有什么东西横着压在上面。
如果你打算开伙，这就不再是美观问题。餐饮场所需要隔油槽，市政局的卫生与环境部门会连同墙砖一起定下要求。从来没做过厨房的单位不会有，而加装等于在别人的建筑上动工，需要业主的书面同意，可能还要结构准证才能开始。
五脚基、停车，以及你可能得租的那个车位
店屋排屋前面那条有顶盖的走廊是公共通道。它不是你店面的延伸，后巷那条不得阻挡的规定，在前面一样适用。
要花钱的是停车。八打灵再也市政厅的条件订明，若生意需要停车位，经营者须租下店前的车位，为期一年。汽车服务中心另有条件，包括不得设永久斜坡，以及须在公共停车场入口租用特别车位。这些租约里一个字都不会提，而且全部是按年收的。
你的招牌是第二张执照
在多数市政局辖区，招牌与营业场所是分开发照的，不过也有市政局把两者合并成一张综合执照。这不是走过场。
吉隆坡市政局要求招牌图样须经国家语文局审核，马来文优先，双面直立招牌限七尺乘三尺，而且只准设在一楼。招牌不得悬出行人道，也不得遮盖窗户与外墙，执照编号放左下，公司名称放右下。波德申市议会在语文上更进一步，要求马来文至少比其他语文大百分之十，申请时须附上国家语文局的批准证明。
执照下来之后再订招牌，不要反过来。因为马来文写错或比例不合而重做的招牌，是一笔完全没有回报的钱。
如果你是要买，不是要租
上面大部分仍然适用，因为你的租户会碰到同样的事。有两点不同。
第一，你买的是地契，所以自己去读土地用途类别和明示条件，不要只信广告。一间以地契不允许的用途来招租招售的店屋，是你买下来的问题，不是你继承的问题。
第二，如果你不是马来西亚公民。外国权益不得购置每单位价值低于 RM1,000,000 的产业，而外国权益所购置价值 RM1,000,000 或以上的商业产业，必须以本地公司名义登记，不能以个人名义。《国家土地法典》第 433B 条下的州政府同意是另一项独立要求，批准征费通常是售价的百分之二或 RM20,000，以较高者为准。另有一个数字刚刚改了：自 2026 年 1 月 1 日起，非公民个人与外资公司的产业转名印花税为统一的百分之八，比原本的百分之四翻了一倍。以一间 RM100 万的店屋计，那是 RM80,000 而不是 RM40,000。
看单位时该带什么
- 卷尺，而且把进深写下来，不要用估的
- 地契资料，好让你在喜欢上这个地方之前，先查土地用途类别与明示条件
- 你的行业说明，用市政局的说法，不是用你自己的说法
- 走一趟后巷，看一看沟渠，能挑雨后最好
- 看左右邻与楼上是谁，因为好几条执照条件取决于他们
- 建筑物有没有 CCC 或 CF 这个问题，用书面向业主问清楚
延伸阅读
常见问题
签租约前该检查店屋的什么？
六件事。地契上的土地用途类别与明示条件，因为那决定建筑物合法能做什么。你的行业在那个地址究竟能不能发照。你要用哪一层，因为好几类行业只准在地面层。后巷与沟渠，它们不属于你，却是你的责任。停车位，因为有些市政局要求经营者租下店前的车位。以及建筑物有没有 CCC 或 CF。
租下店屋，营业执照会跟着过来吗？
不会。执照是发给某个生意、某个指定地址的，不会随租约转移。吉隆坡市政局说明营业执照绑定地址，不能转去别的地点。前租户的执照对你没有用。你得用自己的名义申请，而申请可能因为跟单位状况毫无关系的理由被驳回。
店屋的楼上可以做生意吗？
看行业。吉隆坡市政局不允许娱乐场所设在店屋一楼以上。八打灵再也市政厅不允许在一楼售卖宠物，也不允许宠物店开在诊所或餐馆隔壁。另有几类行业只准设在工业地段，包括汽车修理厂、印刷，以及二手货的买卖或存放。
店屋后巷由谁负责？
后巷通常是公共保留地，不属于你，但保持畅通仍是你的责任。八打灵再也市政厅的执照条件禁止在店前或店后堆放物品、阻挡通道，也禁止未经批准封闭、损坏或污染店前店后的公共沟渠。市政厅同时指定垃圾桶位置，并限制最多两个 240 公升的轮式垃圾桶。
店屋、店铺和 shop lot 有什么分别？
日常用法里指的是同一种建筑。英文写作 shop lot、shoplot 或 shophouse，马来文是 rumah kedai 或 lot kedai。真要分的话，老式店屋楼上原本是住家，现代店铺的楼上则分开出租作办公室或货仓。法律上重要的不是叫法，而是土地用途类别与地契上的明示条件。
招牌需要另外申请执照吗？
需要，在多数市政局辖区那是与营业执照分开的一张执照，不过也有市政局合并成综合执照。吉隆坡市政局要求招牌图样经国家语文局审核，马来文优先，双面直立招牌限七尺乘三尺，且只准设在一楼。波德申市议会更要求马来文至少比其他语文大百分之十。
参考资料
- 营业执照绑定地址、执照类别、按平方米计费与招牌条件， Dewan Bandaraya Kuala Lumpur
- 场所条件、限定工业地段的行业、规划准证与 CCC 要求、停车位与后方沟渠条件， Syarat Keperluan Dokumen dan Premis bagi Permohonan Lesen Tred, Perniagaan dan Perindustrian, Majlis Bandaraya Petaling Jaya
- 广告执照条件、国家语文局审核与马来文字体大小规定， Iklan Premis Perniagaan, Majlis Perbandaran Port Dickson
- RM1,000,000 门槛、商业产业须以本地公司登记，以及 RM2,000 万门槛， Garis Panduan Perolehan Hartanah, 13.7.2022, Kementerian Ekonomi
- 第 433B 条州政府同意与百分之二或 RM20,000 的批准征费，Azmi & Associates， Azmi & Associates, The Legal 500
- 自 2026 年 1 月 1 日起非公民与外资公司转名印花税统一百分之八， iProperty Malaysia
本文为商业场所检查与执照的一般资讯，不是针对特定产业的建议，也不构成房源刊登或要约。各地方政府的执照条件不同，请向你所在地址的市政局确认。